Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ("Bau-Turbo")

Das am 30. Oktober 2025 in Kraft getretene Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) soll durch planungsrechtliche Erleichterungen dazu beitragen, dem Mangel an (bezahlbarem) Wohnraum entgegenzuwirken. Zu diesem Zweck wurden die Möglichkeiten zur Genehmigung von Bauvorhaben abseits der Bauleitplanung deutlich erweitert. Wo bislang die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans erforderlich war, soll künftig die Zustimmung der Gemeinde im Genehmigungsverfahren ausreichend sein (§ 36a BauGB).

Der Bau-Turbo ermöglicht gem. §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB Abweichungen vom bestehenden Bauplanungsrecht für Vorhaben zum Wohnungsbau. Jede Abweichung vom Bauplanungsrecht steht jedoch unter ausdrücklichem Zustimmungsvorbehalt der Gemeinden, um deren Planungshoheit zu wahren (§ 246e Abs. 2 i.V.m. § 36a BauGB) Die Zustimmung der Gemeinde kann nicht von der nächsthöheren Behörde ersetzt werden.

Die Gemeinden können die Zustimmung erteilen, wenn keine erheblichen Umwelt- oder Nachbarschaftsbelastungen zu erwarten sind. Entscheidet sich die Gemeinde für die Anwendung des Bau-Turbo, können zusätzliche Wohnungen bereits nach einer dreimonatigen Prüfphase genehmigt werden, ohne dass ein Bebauungsplan neu aufgestellt oder geändert werden muss. Dies schließt auch Bauen von Wohnraum ganz ohne Bebauungsplan mit ein. Das eröffnet die Möglichkeit, schnell und flexibel neuen Wohnraum zu schaffen. Im Außenbereich soll der Bau-Turbo in Germersheim jedoch nicht zur Anwendung kommen. Damit wird die vorrangige Nutzung innerstädtischer Flächen für den Wohnungsbau unterstrichen. 

Der Stadtrat der Stadt Germersheim hat in seiner Sitzung am 25.06.2026 folgende Leitlinien für den Umgang mit dem Bau-Turbo beschlossen, um einen transparenten und weitestgehend einheitlichen Rahmen für dessen Anwendung zu schaffen.  

Leitlinien

1. Die Zustimmung kann grundsätzlich nur erteilt werden, wenn Bauanträge die versiegelungsarme Innenentwicklung befördern. Dazu gehört insbesondere das Bauen im Bestand, Aufstockungen, Umbauten, Umwidmungen und Anbauten. Flächen, die bereits wichtige Ökosystemleistungen erbringen, sind dabei zu schonen. Klimaangepasste und bodenschonende Vorhaben sind dabei zu bevorzugen.

2. Für Außenbereichsvorhaben wird eine Zustimmung nach § 36a BauGB nicht erteilt. Die Stadt lehnt die Anwendung des Beschleunigungsverfahrens gemäß § 246e Abs. 3 BauGB für Außenbereichsflächen grundsätzlich ab, um Flächenverbrauch, Zersiedelung und Umweltbeeinträchtigungen zu vermeiden. Ausnahmen dürfen bei reinen Nutzungsänderungen bestehender Gebäude im Außenbereich angewendet werden, wenn das Vorhaben innerhalb der vorhandenen Bausubstanz oder höchstens bei einer im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude angemessenen Maße erweitert oder aufgestockt wird.

3. Sofern das Grundstück nicht öffentlich erschlossen ist und eine neu zu errichtende öffentliche Erschließung notwendig ist, gehen die Kosten dafür vollständig zu Lasten des Vorhabenträgers. Dies wird in einem städtebaulichen Vertrag festgehalten (ähnlich wie bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan). Für Bebauungen in dritter Reihe soll bei nicht vorhandener Vorprägung die Zustimmung nicht erteilt werden.

4. Bei Neubau auf bislang unbebauten Grundstücken im Innenbereich sind mindestens vier Wohneinheiten zu schaffen. Bei Vorhaben auf bereits bebauten Grundstücken kann von dieser Bedingung abgewichen werden. Die Orientierungswerte zum Maß der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO in der jeweils aktuell geltenden Fassung finden als Mindestwerte Berücksichtigung.

5. In Gewerbe- und Industriegebieten ist die Anwendung der §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB ausgeschlossen.

6. Bei Projekten ab 600 Quadratmetern Bruttogeschossfläche ist eine vorgeschaltete Bürgerinformation erforderlich.

7. Flächen, die bereits heute einen wichtigen Beitrag zur Klimaresilienz (z.B. Frischluftschneisen) leisten, sind in besonderem Maße zu schützen und von baulichen Anlagen freizuhalten.

8. Die Zustimmung der Stadt kann grundsätzlich an Bedingungen geknüpft werden, die der städtebaulichen Entwicklung nach den Vorstellungen der Stadt zuträglich sind. 

9. Für städtebaulich komplexe Vorhaben mit konkurrierenden öffentlichen und privaten Interessen werden grundsätzlich Bebauungsplanverfahren durchgeführt.

Zuständigkeit

Über die Erteilung oder Versagung der Zustimmung entscheidet der Ausschuss für Bauen, Umwelt und Stadtentwicklung, die Hauptsatzung wurde bereits dementsprechend angepasst. Die definierten Leitlinien sollen einen groben Rahmen vorgeben.